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3月24日,“'鸽子笼'换个马甲入市了!”的消息开始刷屏。近日,与2016年9月底引爆深圳的6平米“鸽子笼”同一栋的房源开始清盘。据了解,“鸽子笼”原推广名为侨城尚寓,现在用备案名“沙河观景阁”进行推售。2016年年底因为违规被叫停销售改造,如今新推单位中已无低于20平方米的极小户。

首付88万起买华侨城,南山首个精装住宅小户型,地铁口35平起,70年产权......诸多抢眼的关键词,让这个曾经掀起风暴的楼盘在沉寂了一年多后再次成为焦点。

1、“鸽子笼”小区回笼再造  35平单价8.37万现楼出售

规土委官博资料显示,沙河观景阁现状为一栋15层高建筑物,建筑功能为办公和公寓,早期由深圳市沙河实业(集团)有限公司开发,其中,1-5层为办公共5套,6-15层为公寓共169套。2018-08-19,深圳市中执资本投资有限公司买下整栋物业,对该169套公寓重新装修后再向社会销售。

地址:沙河观景阁位于白石洲片区新中路31号,距离白石洲地铁B出口981米。

性质:土地用途为住宅,房屋用途为住宅、商服。(由于项目是1999年批的地,目前剩下51年产权。)

学区:沙河小学,南山第二实验学校

梯户比:三梯17户,使用率为75%。

售价:本批推售20余套房源,户型为35--90平一房一厅,精装交付,现房。

租金:某中介网站数据显示,目前该楼盘34平一房一厅租金为5200-5500元/月。

小编了解到,35平价格为293万,40平卖316万,41平320万,51平360万,58平370万。

其它:首付为三成,贷款三十年。商用水电,不通燃气,无地下停车位。

当小编问及为何沙河观景阁的土地为住宅,房产证上却写公寓时,深圳资深媒体人朱罗纪表示,深圳早期的公寓和住宅基本差不多,都有学位。此类翻新物业“水比较深”,建议普通购房者避开。不过也有业内人士评价,由于土地性质和房屋性质不同,究竟在积分表上是否一样,建议看重学位的购房者最好先去学校详细了解积分政策后再做决定。

关于购房者最关心的问题--住宅为什么不通燃气,资深经纪人谢林锋猜测,应该是当时开发商建好要作其它用途,所以没引进燃气,属于历史遗留问题。早期的买家中公司购买多于个人,或者批量购买的居多。

2、半天卖9套?小户型最抢手

沙河观景阁工作人员对小编表示,截至中午11:45,20+套房源已经卖了9套,其中35平房源已经清空,40平、41平、45平等小户型为最抢手的房源。在短短的一个小时中,大约有100多余人看房(不排除卖家造势的可能)。该物业是翻新物业,卖家把所有税费算在买房总价中,所以卖房时按一手的税费算。该物业此前曾用于商业用途,管理费为4.2元/平。

35平一室一厅交楼标准实拍:

销售透露,该楼盘35平房源2016年底售价为245万元,目前涨价到293万元,每平涨价1.37万/平。由于项目周边即为深业世纪山谷城市更新单元一期项目,目前周边业主均在等待旧改,放盘数极少。

3、黄金地段的翻新物业是否值得投资?

2018-08-19上午,针对6平米鸽子笼事件,南山区规划土地监察局对侨城尚寓项目占用公摊面积部分采取强制措施,涉嫌方中执公司已主动暂停销售行为,并承诺与已售出的4套6㎡左右房产的买受人解除买卖协议。另外,还对四家有关房地产中介机构涉嫌违法违规经营行为进行通报。

“投资机构购买之后成本必然增加,缓冲成本的方法就是打板加层,这种类型的户型一般来说不是太好使用。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉此前在接受采访时表示,投资机构在市场上购置这样一批房源,进行翻新改造,最后在二级市场转让无可厚非。如果符合规划设计、消防安全要求,并不存在什么问题,但需要把税收征管到位,如土地增值税等。

谢林锋认为,“沙河观景台投资价值方面见仁见智,短期投资意义不大。长远来看需要靠白石洲的旧改带动,作为长远规划投资可以适当选择。”但另一经纪人王金兴却不认同这种说法,在他看来,自住需求的买家不会选择住一栋楼不带有小区的物业。尽管租金很高,但靠光租金收入并不划算。目前沙河观景阁现在价格将近8万/平,已在高位不值得投资。

投资客楼癫认为,该楼盘值得投资。在他看来,商用水电、车位紧张、得房率少等问题都是次要的因素。最主要的因素是南山小户型住宅比较稀缺,是合适的投资标的。门槛低+住宅性质+首付三成才是最该考虑的问题。

(销售信息来自现场中介,具体以开发商信息为准。)

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